Kira sözleşmelerinde kiraya verenin borçları

I- Kiraya Verenin Kiralananı Teslim Borcu

Kira sözleşmeleri, karşılıklı iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir ve sözleşmenin kurulmasıyla birlikte kiraya veren kiralananı belirlenen tarihte kiracıya teslim etme borcuna, kiracı da kira bedelini ödeme borcunun altına girer. Kiraya verenin kiralananı teslim borcu Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesinde düzenlenmiştir. Kanun hükmüne göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kanun maddesinde teslim ifadesiyle kastedilen kiralananın doğrudan zilyetliğinin kiracıya devredilmesidir. Bu nedenle, zilyetliğin havalesi veya hükmen teslim kiraya verenin teslim borcu kapsamında teslim olarak nitelendirilmeyecektir. Aynı şekilde kiracının teslim dışındaki bir yolla dolaylı zilyet kılınması kiraya verenin teslim borcu kapsamı dışındadır. Kira ilişkisi içerisinde teslim olgusunun gerçekleştiğini kabul edebilmemiz için kiracının kiralanan şey üzerindeki fiili hakimiyetini sağlamış olması gerekmektedir. Örneğin taşınmaz kiralarında fiili hakimiyeti sağlamaya yarayan anahtarın teslimi ile kiralananın teslimi gerçekleşmiş sayılmaktadır. Kira sözleşmesine konu olan taşınır parça borcu niteliğinde ise kiralananı sözleşmede aksi bir hüküm yoksa sözleşmenin kurulduğu anda kiralananın bulunduğu yerde sözleşmede hüküm varsa sözleşmede belirtilen yerde teslim etmek zorundadır. Kiralanan çeşit borcu niteliğinde ise sözleşmede hüküm varsa sözleşmede belirtilen yere, sözleşmede hüküm bulunmuyor ise kiraya verenin yerleşim yerinde kiralananı teslim etmek zorundadır. Taşınmaz kiralarında ise kiralanan her koşulda taşınmazın bulunduğu yerde teslim edilmek zorundadır.^[1]

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiraya veren sözleşmede belirlenen tarihte kiralananı teslim etmez ve temerrüde düşer ise Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesinde düzenlenen seçimlik haklarından birisini kullanabilir. Buna göre, kiraya veren teslim borcunu ifa etmede temerrüde düşerse; kiracı aynen ifa ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazmini için gecikme tazminatı talep edebileceği gibi aynen ifa ve gecikme tazminatı talebinden vazgeçtiğini bildirerek kiralananın teslim edilememesinden dolayı uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Kiracının TBK madde 125’te düzenlenen seçimlik haklarını kullanabilmesi için kiraya verene süre vermesi gerekmektedir ancak süre vermesinin teslimin gerçekleştirmesi için etkisiz olacağı anlaşılıyorsa, teslimin gerçekleşmesinin artık kiracı için yararsız kalacaksa veya sözleşmede teslimin belirlenen tarihlerde gerçekleşmediği takdirde teslimin kabul edilemeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa kiracının seçimlik haklarını kullanması için süre vermesine gerek yoktur. Örneğin kiracının düğünde kullanmak üzere kiraladığı kameranın düğünden sonra teslim edilmesinde bir yararı bulunmadığı için bu durumda kiracının kiraya verene süre vermesine gerek yoktur. Benzer şekilde acil konut ihtiyacı nedeniyle kiraladığı taşınmaz teslim edilmediği için başka bir konut kiralayan kiracıya teslim artık anlamsız kalacağı için kiracının süre vermesine gerek yoktur.

Kira sözleşmesinde kiraya verenin ana borcu kiralananın kullanıma elverişli durumda teslimi olsa da borçları yalnızca bununla bitmemektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesi sürdüğü sürece kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurmak zorundadır. Benzer şekilde kiraya veren kiracıya karşı ayıba karşı sorumluluk (tekeffül), zapta karşı sorumluluk (tekeffül), vergi ve benzeri giderlere katlanma ve yan giderlere katlanma borçları da bulunmaktadır.

II- Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu

Kiraya verenin kiralanandaki ayıplara ilişkin sorumluluğu TBK’nın 304. ve 308. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Öncelikle ayıp kavramına bakacak olursak, kiralananın kiralanma amacına uygun olarak kullanılmasını tamamen ya da kısmen ortadan kaldıran, önemli derecede güçleştiren eksiklik ve bozukluklardır. Örneğin kira sözleşmesine konu olan motorlu taşıtın fren sisteminin bozuk olması ya da bir taşınmazın su tesisatının bozuk olması ayıp haline örnek olarak gösterilebilir.

Kiraya verenin ayıptan sorumlu tutulabilmesi için bazı şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Öncelikle kiracının ortaya çıkan ayıpta kusuru bulunmamalıdır. Örneğin konut kirasında kiracının özensiz kullanımı nedeniyle atık tesisatının tıkandığı durumda kiraya verenin sorumluluğuna gidilemeyecektir. Kiracı ile birlikte kiralananı kullanan örneğin konut kiralarında kiracının ailesi veya işyeri sözleşmesinde kiracının çalışanları da ayıba neden olmamalıdır. Kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğuna gidebilmemiz için bir diğer şart ise kiracı ayıptan doğan haklarından feragat etmemiş olmalıdır. Örneğin kiracı kiralananın ayıplı olduğunu bildiği halde bu şekilde teslim alıp kullanmaya devam ediyorsa bu durumda ayıptan doğan haklarından vazgeçmiş sayılacaktır. Kiralananda gerekli dikkat ve özen gösterildiği takdirde tespit edilebilecek ayıpların bilindiği kabul edilir. Bu nedenle kiracı gerekli özeni göstermediği için tespit etmediği ayıptan dolayı kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğuna gidemeyecektir.

Kanunda aksi öngörülmediğinden kiraya veren ile kiracı kiralanandaki ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumlu tutulamayacağını düzenleyen sorumsuzluk sözleşmesi imzalayabilirler. Bu durumda kiracı, önceden bilmemiş olsa dahi sonradan ortaya çıkan ayıplara karşı kiraya verenin sorumluluğuna gidemeyecektir. Bununla birlkte, sorumsuzluk anlaşmasının iki istisnası bulunmaktadır. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar sorumsuzluk anlaşması yaparak kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan ayıplardan sorumluğu tutulmayacağını kararlaştıramazlar. Bu şekilde kira sözleşmesi imzalandığı takdirde ise kira sözleşmesi geçersiz sayılmayacaktır ancak sorumsuzluğu düzenleyen sözleşme maddesi geçersiz olacaktır. Bir diğer istisna ise sorumsuzluk anlaşmasının genel işlem koşulu ile yapıldığı durumlarda söz konusudur.

Kiraya verenin ayıba karşı sorumluluğunu düzenleyen kanun maddelerinde önemli ayıp-önemli olmayan ayıp ve teslim sırasında mevcut olan ayıp-sonradan ortaya çıkan ayıplar gibi çeşitli sınıflandırılmalara gidildiği ve bu sınıflandırmalara göre farklı sonuçlar öngördüğü görülmektedir. Önemli ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanım şeklini tamamen ortadan kaldıran ya da büyük oranda azaltan ayıplardır. Örneğin kiralanan bir taşınmazın elektrik tesisatının bulunmaması önemli ayıba örnektir. Önemli olmayan ayıp ise kiralananın kullanımını zorlaştırsa da kullanımını tamamen ortadan kaldırmayan ayıplardır.

Kiralananın teslimi sırasında mevcut olan önemli ayıplarda kiracı kiralananı teslim almaktan kaçınarak kiraya vereni temerrüde düşürebilir. Bu durumda kiracı, kiracının teslim borcunu gerçekleştirmediği durumlarda olduğu gibi kanunda düzenlenen seçimlik haklarını kullanabilir. Kiracıya tanınan bir diğer imkân ise kiraya verenden ayıbın giderilmesini isteyebilmesi veya sözleşmeyi feshedebilmesidir. Kiralanan önemli olmayan ayıplarla teslim edildiğinde ise kiracı kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir.

Kiralanandaki ayıpların teslimden sonra ortaya çıktığı durumlarda ise kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. Belirtilen süre içerisinde kiraya veren ayıbı gidermez ise kiracı ayıbı kendi gidererek yaptığı giderleri kira bedelinden düşebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Kiralananda ortaya çıkan ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanım amacını tamamen ortadan kaldırıyorsa ya da önemli ölçüde ortadan kaldırıyorsa bu durumda kiracı sözleşmenin feshedebilir. Kiracı kiralanandaki ayıbı öğrendiği andan itibaren ayıbın giderildiği süreye kadar ayıp oranında kira bedelinden indirim talep edebilir.

III- Kiraya Verenin Zapta Karşı Tekeffül Borcu

Kiraya verenin zapttan sorumluluğu TBK’nın 309. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; kira sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü bir kişi kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. Kiraya verenin zapt sorumluluğundan bahsedebilmemiz için öncelikle birtakım şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Öncelikle üçüncü kişinin kiralanan üzerinde kiracının hakkıyla bağdaşmayacak bir hak sürmesi ve bu hakkından kira sözleşmesi kurulmadan önce doğmuş olması gerekmektedir. Kiracının hakkıyla bağdaşmayacak haklar mülkiyet hakkı gibi ayni hak olabileceği gibi oturma hakkı, intifa hakkı gibi sınırlı bir ayni hak gibi de olabilir. Bu hakkın kiracının hakkıyla bağdaşmamorofçasının yanında bu hakkın aynı zamanda kira sözleşmesi kurulmadan önce de var olması gerekmektedir. Örneğin kira sözleşmesi kurulduktan sonra üçüncü bir kişinin ortaya çıkarak taşınmaz üzerinde oturma hakkının bulunduğunu ileri sürdüğü durumda kiraya verenin zapttan sorumluluğuna gidilecektir. Kiraya verenin kiracının hakkıyla bağdaşmayacak bir hakkın ortaya çıkmasında kusuru bulunması aranmadığı için kiraya veren kusursuz olsa da zapta karşı sorumluluğuna gidilecektir.

Kiraya verenin zapt sorumluluğuna gidilebilmesi için bazı şekil şartları da aranmaktadır. Öncelikle kiracı, üçüncü kişinin ileri sürdüğü hakkı kiraya verene bildirmekle yükümlüdür. Kanunda bildirim için şekil şartı aranmasa da bildirimin yazılı olarak yapılması kiracının ispat yükünü kolaylaştıracaktır. Bir diğer şekil şartı ise ileri sürülen hakkın dava yoluyla ileri sürülmesi gerekmektedir. Bu nedenle üçüncü kişinin hakkını noter aracılığıyla gönderdiği ihtarname ile ileri sürdüğü durumda kiraya verenin zapta karşı sorumluluğundan bahsedilemeyecektir.

Kiracı, üçüncü kişinin dava yoluyla ileri sürdüğü hakkı kiraya verene bildirdikten sonra kiraya veren artık davayı üstlenmek zorundadır. Kiraya veren davada kiracının yerine geçebileceği gibi kiracının yanında da davaya devam edebilecektir. Davayı kiraya veren üstlenmek zorunda olduğu için davaya ilişkin vekalet ücreti gibi tüm yargılama giderleri de kiraya verenin sorumluluğunda olacaktır. Dava kabul edildiği takdirde ise kiraya veren, zapttan dolayı kiracının uğramış olduğu tüm zararı gidermekle yükümlüdür. Kiralanan tamamen zapt edildiği takdirde kira sözleşmesi ileriye dönük olarak sona erecektir. Kiralananın tamamı değil de bir kısmının zapt edildiği durumda ise sözleşmenin içeriğinden kiracının zapt durumunu bilse idi kira sözleşmesini imzalamayacağı anlaşılıyor ise sözleşmenin feshini talep edebilir.

IV- Kiraya Verenin Vergi ve Benzeri Giderlere Katlanma Borcu

TBK uyarınca kira sözleşmelerinde vergi ve benzeri giderler kiraya verenin sorumluluğu altındadır. TBK madde 302’ye göre; kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır. Kanun maddesinde görüleceği üzere kanun maddesi emredici nitelikte olmadığı için taraflar aksini kararlaştırarak sözleşmede kiracının vergi ve benzeri giderlerden kiracının sorumlu olacağını düzenleyebilirler. Benzer şekilde kanunda çevre temizlik vergisinin mükellefi kiracı olduğu için çevre temizlik vergisi kiracının sorumluluğundadır. Kanun maddesinde vergi ve benzeri giderler ile kastedilen ise kiralanana ilişkin emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası primleri ve benzeri vergilerdir. Kanun maddesinde kastedilen vergi ve benzeri giderler kamusal kaynaklı olduğu için zorunlu olmayan ihtiyarı olarak yapılan hırsızlık sigortası gibi sigortalar ise sigorta ettirenin sorumluluğundadır^[2].

V- Kiraya Verenin Yan Giderlere Katlanma Borcu

“Kiracının ve Kiralayanın Yan Giderlere Katlanma Yükümlülüğü” başlıklı makalemizde kira sözleşmelerinde yan giderlere sözleşmenin hangi tarafının katlanmak zorunda olduğunu incelemiştik. TBK’nın 303. maddesine göre; kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmak zorundadır.

Kanun maddesinde her ne kadar kiralananın kullanımı ile ortaya çıkan yan giderler kiraya verenin sorumluluğunda olarak düzenlenmiş olsa da kanun hükmü emredici nitelikte olmadığından dolayı taraflar anlaşarak yan giderlerin kiracının sorumluluğunda olacağını da düzenleyebilirler.

Konut ve çatılı işyeri kiraları dışında kalan kira sözleşmelerinde sözleşmede aksine hüküm yoksa yan giderlerden kiraya veren sorumlu iken konut ve çatılı işyeri kiralarında durum farklıdır. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.

1. (İnceoğlu, 2014) 
2. (Özdemir, 2022)

Kaynakça

Aydın ZEVKLİLER, E. G. (2017). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: turhan kitabevi.

İnceoğlu, M. (2014). Kira Hukuku Cilt I. İstanbul: XII Levha Yayıncılık.

Özdemir, H. (2022). Kira Hukuku Davaları. Seçkin.

Yavuz, C. (2019). Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta. ↑