İstanbul gibi büyük ve modern kentlerde yaşayan insanlar her gün, ulaşım, trafik, güvenlik, gürültü ve çevre kirliliği gibi kentsel sorunlara karşı mücadele verirken, dinlenebilmeleri için zaman darlığı yaşamaktadırlar. Bu nedenle kendisine ayırdığı zamanı konutunda, ailesiyle birlikte iyi vakit geçirerek, rahat etmek isteyecektir. Tam da bu aşamada, ortak yaşamla ilgili problem ve sorunların meydana gelmiş olması, günün stres ve siniri ile birleşince sebebiyet verdiği anlayış bozukluğu, “Komşuluk ilişkilerini olduğu gibi, yaşam kalitesini de olumsuz etkilemektedir.”

Apartmanda yaşayan ailelerin, bir diğerine benzemek zorunda olan yönleri olmasına rağmen, her ailenin kendine özgü bir yaşam kültürü vardır. Beraber yaşayan sakinler, her ne kadar eğitimli, bilgili ve bilinçli olsalar dahi, toplu yaşama kurallarına uymadıkça, öngörülere pozitif yaklaşmadıkça, huzurlu apartman ortamından bahsedemezler.

Apartman ve toplu yapılarda oturan kat maliklerinin gerek kendi dairelerinde, gerekse ortak yerler üzerinde kullanım haklarının bulunduğu ve doğruluk kurallarına uyarak, birbirlerinin haklarını çiğnememek gibi yükümlükleri bulunduğu unutulmamalıdır.

Ülkemizde bu hak ve yükümlülükleri belirleyen ilk kanun, 23 Haziran 1965 yılında Türkiye Büyük Millet Meclisinde kabul edilip, Resmi Gazetenin 2 Temmuz 1965 gün ve 12038 sayılı nüshasında yayınlanarak “Kat Mülkiyeti Kanunu” olarak yürürlüğe girmiş olmakla, Apartman Yöneticiliği kavramını da, günlük yaşantımıza sokmuştur.

Yıllar içerisinde, insanların barınma ihtiyaçlarının özellikleri değiştikçe, 634 Sayılı Kanuna ek ve değişiklik getiren mevzuatlar, sırasıyla; 2/1/1969, 14/4/1983, 25/6/1985, 13/2/1991, 11/2/1992, 7/7/2005, 2/5/2007,  28/11/2007,  7/7/2009,  25/2/2011,  3/5/2013 ve 23/4/2015 Tarihlerinde yayınlanarak yürürlüğe girmişlerdir.  İlk yürürlüğe girdiği tarihten bugüne kadar tam 12 kez değişen veya bazı maddeleri iptal edilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun emredici maddeleri, günümüzde çok katlı ve çok sayılı bağımsız bölümlerden ibaret olan bina ve toplu yapılarda bulunan dairelerin aidat ve avans ödemelerini takip edebilmek ve çalışan Kapıcı, Bahçıvan ve Görevli gibi personellerin sevk ve idaresinin yükümlülüğünü taşımak için, sadece bilgi, tecrübe ve deneyim yeterli olmayıp, yoğun bir mesai de ayırmak gerektirmektedir. Bu nedenlerle,  Bina ve Toplu Yapı Yönetimi, bağımsız bölüm maliklerinin “Yöneticiliğinden”, profesyonel şirketlerin “Yönetimine” doğru değişim göstermeye başlamıştır.

Zira, bütçe yönetimi ve kanunlar hakkında yeterli bilgiye sahip olmadığı gibi bu işe ayıracak yeterli zamanı da bulunmayan, çoğunlukla kendisi de kat maliki olan ve binada ikamet eden, “- Siz bu işi yaparsınız!” Şeklinde sözlerle yüreklendirilerek seçilen yönetici; , binada uyulması gerekli bulunan kuralların uygulanmasında aidat ve avans ödemeleri gibi konularda meydana gelen sorunlar karşısında “Yüz yüze baktığı” komşusuna karşı hak ve sorumluluklar konusunda birtakım eksik ve yanlış uygulamalar yapabilmektedir.

Ayrıca; 30 Haziran 2012 tarihli Resmi Gazete de yayınlanan 6331 sayılı“ İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu “ ile işverenlere dolayısıyla Apartman ve Sitelere İş yeri hekimi ve iş güvenliği uzmanı görevlendirme zorunluluğu getirilmiş olup, Bilindiği üzere 18/6/2017 tarihli ve 7033 sayılı Kanunla 6331 sayılı Kanunun 38 inci maddesinin birinci fırkasının (a) bendinin (1) numaralı alt bendinde yer alan “1/7/2017” ibaresi “1/7/2020” şeklinde değiştirilmiştir.  50 ‘den az çalışanı olan ve az tehlikeli sınıfta yer alan işyerlerinde  iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi görevlendirilmesi ile ilgili hükümlerin 1/7/2020 tarihinde yürürlüğe girmesine karar verilmiş olmasına rağmen; İş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi görevlendirilmesi dışında Kanunda pek çok yükümlülük bulunmaktadır. Örneğin; risk değerlendirmesi, acil durum planları, yangınla mücadele, sağlık gözetimi, iş kazalarının bildirimi, çalışanlara iş sağlığı ve güvenliği eğitimleri, çalışanların bilgilendirilmesi, çalışan temsilcisinin veya temsilcilerinin görevlendirilmesi, iş sağlığı ve güvenliği kurulu kurulması gibi yükümlülükler ötelenmemiş olup esas itibariyle 30/12/2012 tarihinden itibaren bu ve bunun gibi Kanun ve alt düzenlemelerindeki pek çok yükümlülüğü işverenler yerine getirmek zorundadır.  İşveren yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi özellikle Kanunun 26 ncı maddesine göre idari para cezası yaptırımlarına neden olacaktır.  Bu temel hususların yanı sıra yönetmelikler kapsamında özel alanlara yönelik düzenlemelerde yer alan işveren yükümlülükleri de mevcuttur.

“Yeni Borçlar Kanunu” ve Kat Mülkiyet Kanunu’nun yeni içtihatlarında alınan kararlar, apartmanda yaşanan tüm hasarlı olay ve kazalarda, kusurumuz olmamış olsa dahi, kusurlu olarak yönetimi ve dolayısıyla direkt malikleri sorumlu tutuyor.

Maliklere bu “Sorumluluğu” yükleyen 6098 sayılı (yeni) Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi 1. fıkrasında:  “Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.” Denildikten sonra 2.fıkrasında: “İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar” demektedir.

Görüldüğü üzere; yasa çok net apartman bünyesindeki “eksikliklerden” sorumlu ve bir kusurları söz konusu olmaksızın malikler “doğan zararı gidermekle yükümlü” tutulmuşlardır

Önceki 818 sayılı Borçlar Kanununun 58’inci maddelerinde “bir binanın veya diğer yapı eserlerinin malikleri, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden sorumlu” iken 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanununun 69’uncu maddesi,  bir kusurları söz konusu olmaksızın malikleri  “doğan zararı gidermekle yükümlü” tutulmuştur.

 Dolayısıyla, artık bugün;

Hemen hemen her Apartman ve Toplu Yapıların yönetiminde karşılaştıkları gelişmeler ve  sorunlarla baş başa kalan Kat Malikleri, yönetimi profesyonelleştirmek için, yeni ve daha çağdaş olan Profesyonel Bina ve Toplu Yapı Yönetim Hizmeti Şirketlerinin.  Yönetim anlayışını benimsemeye başlamış oldukları gözlemlenmektedir.

Derleyen: Bay Yönetim 31/08/2017