Günümüzde müstakil konut ve geleneksel binaların yerini büyük ve çok katlı binalar ve siteler almaktadır. Bu devasa iş ve konut yapılarının her birinde binlerce kişi çalışmakta veya yaşamaktadır. Bu nüfus kimi mahallelerden, köylerden hata belediyelerden daha fazladır.
Bünyesinde birçok ortak alan, yer ve tesisi barındıran, karmaşık yapıların, yüzlerce farklı kültürde kişinin yaşadığı bu binaların yönetimleri profesyonel yöneticiler tarafından yapılmaktadır.
Bu tür binalarda yönetimsel olarak ortaya çıkan sorunlarının çözümleri ancak profesyonel bir anlayışla başvurulacak yasal mevzuat Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman Yönetimi Planları ve yerleşik Yargıtay içtihatlarıdır.
Kat Mülkiyeti Yasası’na göre böyle yüksek katlı apartmanlar, kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim plânı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, katmalikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır, karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
Bir husus hakkında çıkan anlaşmazlığın çözümünde aynı hususla ilgili olarak varsa verilen en son karar uygulanır. Kat malikleri kurulu kararları yine aynı kurulun bir kararı ya da Yasa’nın 33. maddesi hükmü uyarınca mahkemece iptal edilmedikçe geçerli olup yukarda belirtildiği gibi tüm ilgilileri bağlar.
Kat malikleri kurulunun başlıca görev ve yetkileri şunlardır:
- Yönetim planı yapmak ve gerektiğinde değiştirmek
- Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesine karar vermek
- Anagayrimenkulde yenilik ve ilaveler yapılmasına karar vermek
- Yönetici ve yönetim kurulunu seçmek ve gerektiğinde değiştirmek ve denetlemek
- Denetçi/denetim kurulunu seçmek
- İşletme projesi hakkında karar vermek
- Yönetici/yönetim kurulu ve denetçi/denetim kurulunu ibra etmek
- Anagayrimenkulün yönetiminde kat malikleri arasında ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları çözmek
Yönetici ve yönetim kurulu
Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye “yönetici”, birden çok yöneticiden oluşan kurula da “yönetim kurulu” denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması şarttır. Bağımsız bölüm sayısı 8 den az ise; yönetim uygulamaları, kat malikleri kurulu tarafından yapılır
Yönetici ve yönetim kurulunun seçimi
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin; hem sayı, hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Yöneticinin görevleri
Yönetim görevleri, yönetim planında belirtilir, yönetim planına göre yönetici;
- Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
- Anagayrimenkulün amaca uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gereken tedbirlerin onlar adına alınması,
- Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi
- Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak uygun miktarda paranın toplanması ve avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması
- Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması
- Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulünün yapılması
- Anagayrimenkulü ilgilendiren konularda bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek şekilde gerekli tedbirlerin alınması
- Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi
- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması
- Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması
- Defter tutulması ve belgelerin saklanması
- Yıllık işletme projesinin hazırlanıp onaylatılması
- Kolluk kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi
- Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdikinin yapılması
- Personel (kapıcı vs.) ile sözleşme yapılması
- Sigorta prim bordrolarının tanzim edilmesi, Çalışma Bakanlığına işe başlayan personelin yasal sürelerde bildirmesi
- Personel kıdem tazminatı fonunun oluşturulması
- Kaloriferci belgesi ve asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemlerinin takip edilmesi
- Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periyodik bakımların yapılması
- Yönetici/yönetim kurulu üyelerinin ad, soyad ve telefonlarını giriş kapısına uygun bir konumda asılması
- Apartman adına dışardan alınan hizmetler için sözleşmeler yapması
- Apartmanın üçüncü şahıslara vereceği hasarların tedbirinin alınması (örneğin; kopan sıvaların düşerek arabalara zarar vermesi gibi)
- Anagayrimenkulde kapıcı, kaloriferci gibi teknik ve yardımcı hizmetlerde çalışanların kimliklerini, işe başlamalarını takip eden 3 gün içinde dolduracağı belge ile Mahalli Genel Kolluk Örgütüne verilmesi.
gibi işleri yürütür.